中古住宅購入の注意点は？決める前に確認しておくべきチェック項目

2025-02-22

≪中古住宅購入のメリットデメリットをおさらい≫

ウッドショック以後も原材料費の高騰を受け、新築住宅の値上がりが起きています。そこで注目されているのが中古住宅です。中古住宅のメリットデメリットを知って、賢くマイホームを取得しましょう。

メリット

中古住宅のメリットといえば、まず思い浮かぶのは価格面でのメリット。そのほかにも気付きにくいポイントがあるんです。

価格が安い

新築住宅に比べ価格が安いことが大きなメリットとして挙げられます。新築住宅は住宅と土地の価格に加え、不動産会社などの利益も含まれているため割高だと言われます。

とくに木造住宅は建物自体の資産価値の値下がりが早く、築20年程度で建物の価値はほぼなくなってしまいます。しかし、それは資産価値の話であり、建物自体の状態は加味されにくいため、お得に一戸建てを購入することが可能になるのです。新築住宅では価格が高く手に入らないエリアであっても中古住宅であれば購入が可能になる場合があります。

選択肢が広がる

住宅探しを始められた皆さんは、売買物件が思ったより多くはないことに気づかれていることでしょう。人気エリアは利便性が良く、すでに多くの住宅が建っています。人気エリアであればある程、希望のエリア内で注文住宅用の土地、分譲・建売住宅を（しかも希望の大きさ、価格であってほしいですよね）見つけることは難しいものです。そこで、土地や分譲・建売住宅に絞らず中古住宅も含めれば選択肢を多くすることが可能になります。これは一戸建てに限らずマンションでも同様です。

住むイメージがわきやすい

当たり前のことですが、中古住宅は現物を見て購入することができます。日差しや風通しの具合はどうか、外の音はどれくらい聞こえてくるのか、部屋の広さはどれくらいか…。注文住宅ではこの確認ができません。なぜならば、契約を結んだ時点で、まだ建っていないのですから。これは完成前に完売してしまう人気エリアの分譲住宅にも言えることです。それが中古住宅であれば実際に建物を確認することができます。

デメリット

次にデメリットをご紹介します。

中古住宅は耐震性や品質についての不安がある…という意見もあるかと思います。しかし、その点は次の項目で紹介する注意点やホームインスペクション（建物状況調査）や既存住宅売買瑕疵保険に加入することで軽減することができます。不安はわからないことから生まれるものであり、知識をつけ対策を講じれば軽減されます。この章ではそれ以外のデメリットについてご紹介します。

初期費用が高い

住宅の価格を安く抑えられても、住宅を購入する際に必要となる費用はあまり変わらないものです。そのため、新築住宅に比べ住宅購入にかかる費用のうち初期費用の割合が大きくなり、初期費用が高い、と感じるのです。

諸費用にどんなものがあり、どれくらいの費用が必要かをあらかじめ把握して、現金が足りなくなってしまった、などということのないようにしましょう。

住宅購入時に必要となる費用は以下のようなものです。

仲介手数料
仲介手数料は売主から直接購入しない場合、間を取り持った不動産会社に支払うものです。宅建業法によって定められた仲介手数料の上限金額は物件の売買価格によって変わり、以下の計算式で求められます。
（売買価格×3％＋6万円）＋消費税
2400万円の住宅を購入した場合78万円の仲介手数料を不動産会社に支払います。
登録免許税、司法書士報酬
購入した不動産を自分の名義に変更し登記します。住宅ローンの抵当権も設定が行われます。手続きを司法書士に依頼する場合は報酬が必要です。
各種税金（固定資産税、都市計画税、不動産取得税、印紙税）
固定資産税は売主との間でその年の所有期間で計算し清算します。印紙税は契約書に貼付するものです。
住宅ローン保証金、事務手数料
火災保険　など

諸費用は現金で支払いが必要になるケースが多いですが、諸費用もまとめて組み込める住宅ローン商品も出ています。資金計画は十分に調べて行いましょう。

修繕費用が高い

修繕費用、またはリフォーム・リノベーション費用です。中古住宅は築年数や使われ方によって適宜修繕やリフォームが必要となります。賃貸住宅と違い、自己で住宅を所有する上では必要な費用です。

一戸建てでは新築から30年経るまでに400～500万円のメンテナンス費用が必要と言われるため、中古住宅を購入する際には屋根や外壁、設備などに傷みはないか、メンテナンスはいつされたのかを確認し、将来的にかかる費用も検討しておきましょう。

マンションは外壁や通路、エレベーターなどの共有部分の修繕費用は修繕積立金として毎月支払いますが、内装、キッチンや浴室などの設備は自分でのリフォームが必要です。

住宅ローン控除が受けられないことがある

住宅ローンを組んだのならぜひ利用したいのが住宅ローン控除（住宅ローン減税）です。住宅ローン控除が適用されると、納めた所得税から中古住宅の場合10年間にわたって住宅ローン残高の0.7％（住宅のタイプによって金額上限あり）が還元されます。

中古住宅の場合、1982年以降に建築された（新耐震基準である）ことが適用要件であり、1981年以前に建てられた住宅には住宅ローン控除が適用されません。

住宅ローン融資が希望額通りに出ないことがある

住宅ローンは住宅を担保に貸し出されます。新築時は販売価格イコール担保の金額とされますが、資産価値は年々目減りしていきます。そのため、購入する中古住宅に、担保としての価値が少ないと判断されれば（例えば売買価格が数百万円程度の物件など）思った通りの金額を借り入れることができないことも。そうなると、不足分は現金で支払い、リノベーション費用はリフォームローンを利用する必要があります。